Обязанности управляющей организации по управлению многоквартирным домом. Что входит в обязанности управляющей компании в сфере жкх
Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами. Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы. Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.
Обязанности УК при управлении многоквартирным домом
Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:
- Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
- Организационные.
- соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
- осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
- поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
- обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
- вывоз бытовых отходов.
- своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.
Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:
- стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
- стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
- газопроводы до запорного крана.
Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по , могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.
К организационным обязанностям УК можно отнести:
- ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
- контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
- хранение технической документации.
- прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
- формирование и направление гражданам счетов и .
Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.
По , заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.
Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений
Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг. Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.
В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ. Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей. Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.
Лицензионные требования
В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:
- Регистрация на территории РФ.
- Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
- Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
- Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
- Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
- Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.
В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ . Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.
Сроки рассмотрения и ответа
За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства. Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.
Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.
В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.
Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.
Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.
Сроки выполнения заявки
В ПП 416 от 15.05.2013 года с поправками, вступающими в действие 01 марта 2019 года, регламентируется работа подразделений, занимающихся устранением аварий.
Обращаться в аварийно-диспетчерскую службу следует по телефону. На звонок заявителя положено отреагировать в течение 5 минут. Если установлена система передачи голосового сообщения, заявку нужно рассмотреть максимум через 10 минут по завершении связи.
При поступлении сигнала от жильцов следует выполнить:
- локализацию повреждений систем теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения – в течение 0.5 часа.
- ликвидацию засоров канализации и мусоропровода – в течение 2 часов.
Работы по прочистке мусоропровода разрешены с 8-00 до 23-00.
Заявителю в течение получаса с момента поступления заявки должно быть сообщено о причинах аварии и предполагаемых сроках устранения.
При повреждении общедомовых сетей аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом поставщикам ресурсов и организует ремонт самостоятельно или совместно с ними в зависимости от характера аварии.
Ликвидация мелких повреждений и неисправностей производится в круглосуточном режиме по согласованию с собственниками или пользователями помещений. В таблице указаны сроки выполнения заявки на основании Постановления Госстроя РФ № 170.
Вид неисправности | Время, отведенное на устранение |
Крыша | |
Протечка | 1 сут. |
Поломка системы водоотведения | 5 сут. |
Стены | |
Отсутствие связи кирпичей со стенами | 1 сут. |
Нарушение плотности в дымоходах | 1 сут. |
Окна, двери | |
Сломаны рамы, разбиты стекла | |
Повреждение входных дверей | 1 сут. |
Элементы отделки | |
Отслоение штукатурки потолочных перекрытий или верхних участков стен, создание угрозы падения | 5 сут. |
Нарушение связи наружной облицовки со стеной | немедленно |
Полы | |
Проникание воды через перекрытия | 1 сут. |
Печки | |
Нарушение целостности конструкции, возможность пожара или попадания угарного газа в жилое помещение | 1 сут. |
Сантехническое оборудование | |
Протечка кранов | 1 сут. |
Авария на трубопроводе | немедленно |
Повреждение мусоропровода | 1 сут. |
Электрическое оборудование | |
Нарушение целостности кабеля с отключением электроснабжения | 3 часа |
Неполадки в распределительном устройстве | 3 часа |
Выход из строя защитных автоматов | 3 часа |
Короткое замыкание, другие аварийные ситуации | немедленно |
Выход из строя духовки или одной конфорки электрической плиты | 3 сут. |
Неисправность всей электрической плиты | 3 часа |
Неисправность освещения в помещениях общего пользования | 7 сут. |
Поломка лифта | 1 сут. |
Аварийно-диспетчерская служба должна регистрировать заявки в прошитом журнале с пронумерованными страницами и обеспечивать хранение документов в своем помещении. Возможно сохранение поступивших обращений и записей звонков в электронной системе, если таковая имеется.
При регистрации заявки гражданину должен быть сообщен ее регистрационный номер.
Если управляющая компания не реагирует
Обратиться с жалобой в УК с 1 марта 2019 года стало легче. На основании поправок к ПП 416 в пешей доступности (не более 3 км) от МКД должны быть организованы представительства управляющих компаний. В них обязаны принять собственника жилья, предоставить оперативные ответы на его вопросы и оказать помощь.
Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.
Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.
Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.
Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома (ст. 162 ЖК РФ).
В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.
Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.
Обязанности управляющей компании ЖКХ
В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.
К эксплуатационно-ремонтным работам относятся
- выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
- осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
- контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
- соблюдение правил пожарной безопасности;
- уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
- вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
- контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
- внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.
Организационные услуги
Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:
- аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
- борьба с задолженностями;
- организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
- хранение технической и иной документации на жилой дом;
- выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
- проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
- проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
- оформление временной или постоянной регистрации.
Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.
Придомовая территория и деятельность УК — где границы?
Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.
является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.
Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.
Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:
- уборке закрепленного участка земли;
- проведению мероприятий по озеленению территории;
- вывоз мусора;
- установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.
При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.
Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.
Права управляющей компании
- передавать сведения уполномоченным органам о незаконной ;
- информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
- принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
- принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
- контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
- приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.
Ответственность УК
Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.
- При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
- Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
- Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.
Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.
Время чтения: 5 минут
Жилищно-коммунальная сфера – одна из самых важных в любом государстве. Каждый ее субъект наделен определенными полномочиями. Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы. Но чтобы определить, справляется ли она со своими полномочиями, нужно знать права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.
Понятие управляющей компании в сфере ЖКХ
Коммунальная фирма необходима, чтобы качественно и вовремя обслуживать жилой фонд и многоквартирные дома. УК в сфере ЖКХ – это коммерческие организации, предназначенные для выполнения эксплуатационных функций и санитарно-технического содержания МКД. Они поддерживают порядок в доме, обеспечивают его жителей водой, светом и теплом.
Согласно нормам Жилищного кодекса, коммунальная организация является одной из форм управления МКД.
Обязанности УК по закону РФ
Деятельность любой структуры базируется на нормативно-правовых актах. Если речь идет о компаниях ЖКХ, к ним относится:
- Жилищный кодекс РФ.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 210 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» .
- Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг» .
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества» .
Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.
Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или .
Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:
- Подготовку дома к очередному сезону.
- Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
- Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
- Капитальный, косметический сезонный ремонт.
- Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
- Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.
Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в .
Обязанности УК по содержанию жилых помещений
Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:
- создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
- проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;
- ремонт самого дома и общедомового имущества с целью поддержания их оптимального состояния;
- мероприятия, направленные на подготовку МКД к холодам;
- устранение аварийных ситуаций и их последствий;
- поддержание работоспособности сетей и коммуникационных систем внутри дома;
- обеспечение чистоты в подъездах: уборка и санитарная обработка;
- благоустройство придомовых участков, их озеленение и так далее;
- своевременный вывоз мусора и ТБО;
- монтаж общедомовых учётных устройств и их правильная эксплуатация.
Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.
Проведение ремонта жилья
В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.
Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – и .
Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.
Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:
- обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
- проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
- текущий и капитальный ремонты;
- инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
- уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.
УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.
Коммунальные услуги и деятельность УК
Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:
- Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
- Выявление расхитителей энергоресурсов.
- Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
- Хранение технической документации на дом.
- Регистрационный учёт жильцов.
- Организация собраний собственников.
- Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.
- Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
- В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
- Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
- Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
- Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
- Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
- Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
- Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.
По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.
Полномочия УК
У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:
Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.
Основные функции УК
На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:
- выступает посредником в поставке ресурсов;
- обслуживает дом;
- осуществляет ремонт;
- поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
- представляет собственников жилья перед РСО;
- является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.
Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.
Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.
Если УК не справляется с обязанностями
Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.
В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:
- прокуратуру;
- местную администрацию;
- контролирующие структуры – Роспотребнадзор , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.
Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.
Для этого нужно составить письменную , детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.
В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.
Что не относится к обязанностям УК
Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее.
Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:
- обрезку деревьев;
- обустройство клумб и газонов;
- ремонт дорожек.
Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.
Заключение
Зная перечень обязанностей управляющей организации, жильцы, с одной стороны, избегут завышенных ожиданий, а с другой – не растеряются, если придется отстаивать свои права в разных инстанциях. В этом контексте важное значение приобретает грамотно составленный договор между жильцами и УК. Именно на основании этого документа можно добиться успешного сотрудничества и исключить взаимные претензии.
Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.
Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию.
Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.
Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг.
Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств. Поэтому сегодня нередки ситуации, когда между жильцами и УК возникают правовые конфликты из-за недопонимания собственников жилья, куда же тратятся их финансы, регулярно перечисляемые в адрес организации, которая осуществляет управление их домом.
Во избежание подобных вопросов и конфликтов собственникам жилья желательно чётко понимать, что конкретно включается в термин “управление домом” и понятие “содержание жилья”. Также не лишними буду знания о том, каким образом возможно проконтролировать исполнение обязательств УК в сфере ЖКХ.
Правовое регулирование
Деятельность управляющих организаций регламентируется, прежде всего, российским Жилищным кодексом. Кроме того, в рассматриваемой нормативной сфере действуют Федеральный закон, посвященный основам регулирования тарифов компаний коммунального комплекса, а также различные подзаконные нормативные акты Правительства РФ и полномочных госструктур.
Согласно нормам права, базовая деятельность управляющих организаций состоит:
- в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
- в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
- в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.
Обязанности управляющей организации
Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:
- Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
- Организационно-управленческие услуги.
- обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
- регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта. Как привило, полный осмотр общедомового имущества выполняется дважды в год и предполагает комплексный осмотр здания, начиная от фундамента дома и заканчивая его крышей. Чаще всего УК проводят подобную профилактическая проверку перед началом и после завершения ежегодного отопительного сезона;
- работы по выполнению текущих ремонтных мероприятий в отношении самого дома и общедомового имущества в целях поддержания их надлежащего состояния;
- проведение ремонтных мероприятий по улучшению параметров и эксплуатационных характеристик здания (по мере необходимости);
- подготовительные мероприятия, требуемые для подготовки жилого дома к холодному периоду;
- ликвидация разноплановых аварийных ситуаций в доме и устранение их последствий;
- поддержание бесперебойного состояния всех существующих сетей и коммуникационных систем внутри дома;
- обеспечение чистоты в домовых подъездах, проведение их регулярной уборки и санитарной обработки;
- благоустройство придомовых территорий, включая работы по их озеленению;
- своевременный вывоз мусора и прочих ТБО;
- обеспечение монтажа общедомовых учётных приборов и их корректной эксплуатации;
- принятие мер для наиболее рационального и эффективного расходования энергоресурсов и понижения трат жильцов на коммунальные услуги.
Услуги УК организационно-управленческого характера включают:
- обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
- выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
- взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
- сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
- учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
- организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
- оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.
Права управляющей организации
В свою очередь, организация, осуществляющая управление многоквартирным домовладением, вправе:
- Требовать от собственников жилья своевременной, полной оплаты всех предоставленных эксплуатационно-коммунальных услуг, и при нарушении плательщиками сроков платежей выставлять пени;
- Потребовать от жильцов в заранее обговорённое время предоставить доступ в квартиру специалистам аварийных или эксплуатационных служб в целях осмотра и проверки коммуникационных систем и, при необходимости, осуществления их ремонта;
- Проверять не реже раза в полугодие корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний, снимаемых с приборов учёта разных ресурсов;
- В ситуациях, не противоречащих российскому законодательству, ограничивать проживающих в доме граждан в коммунальных услугах и предоставляемых ресурсах;
- Руководствуясь Законом о защите персональных данных граждан, привлекать для выполнения расчётов коммунальных платежей, распечатки квитанций и их доставки до конечных потребителей сотрудников из сторонних компаний;
- Реализовывать другие права в рамках действующего законодательства.
Организация работы управляющей организации
На практике управляющими компаниями применяются сегодня два основных варианта организации деятельности по обслуживанию многоквартирного жилья и его управлению.
УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы. Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе. При этом перед жильцами дома за перечисленные оказанные услуги эксплуатационно-коммунального характера и выполненные работы отвечает сама управляющая компания.
Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома. В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой. Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.
Отчёт управляющей организации перед жильцами
Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса. Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир.
Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.
В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления.
Отчёт УК должен быть полным и всесторонним. При этом отчётная документация должна отражать состояние всех базовых показателей деятельности УК по содержанию подведомственного многоквартирного жилья в течение периода отчетности (как правило, года, если договором с УК не предусмотрен иной период). Отчётный документ также должен включать план предстоящих работ по улучшению (поддержанию) условий проживания жильцов и благоустройству придомовых территорий на будущий год.
Ответственность управляющей организации
Как уже говорилось, управляющая компания должна проводить все возможные, а главное общедомовых имущественных ценностей многоквартирного жилья. В противном случае, организация, осуществляющая управление, может привлекаться к ответственности по причине её бездействия.